カテゴリー別アーカイブ: 不動産

日本の土地資産はまだまだ下がる

銀座などの一部の地価が高いところはのぞいて土地の価格が下がっている。

土地ころがしでは絶対に儲からない。

まあ、投資に絶対はないから、逆の立場でも、
まず儲からないという立場のほうがいいかもしれませんが(苦笑)

数年後にどこへ高速道路や新幹線が通るか、
公共施設の建築場所を予想できる人だけは猫の額な土地を買い集めて、
儲けられるかも。。

日本の土地資産は130兆円だそう。

アメリカ約1倍やイギリス2倍などと比べる名目GDP費は4倍。
バブル期が5.6倍で、まだまだ異常に値段が高いことがわかります。
国民経済年俸のグラフを見る限りも3倍ぐらいまで下落するし名目GDPも下がる。
土地だけ高騰するなんてことも異常経済じゃないと起こらないので下がるということは、
10年、20年かけてまだまだガンガン下がるということ。

ここ十数年で下がっているとは言えまだ以上に高い値であり、
今後は人口減少や産業のグローバル化によって下がり続けるので、
土地の値段も相対的に下がらざるを得ない。

ノンリコースローンとリコースローン

1.ノンリコースローン…住宅を手放せばローンを支払わなくていい。

2.リコースローン…住宅を手放してもローン返済は残る。

日本では平均で30年の建て替えが一般的なので、
住宅が資産だと金融機関が認めていない(!)から、
住宅ローンといえばリコースローンを意味する。

ノンリコースローン
ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%8E%E3%83%B3%E3%83%AA%E3%82%B3%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%83%B3

3.リバースモーゲージ制度

mortgage...抵当のこと。

老人が住宅に住みつつ死んだら売却することを前提に抵当に入れて現金を得る仕組み。

これなんか、わたしは、とてもいい制度だと思うんだけど、
自分が死ぬことなんて考えたくないみたいな、
わたしのよく知る人なんかは制度自体が無理なんだろうな。

ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%AA%E3%83%90%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%83%A2%E3%83%BC%E3%82%B2%E3%83%83%E3%82%B8

昭和の家は100年もつか

ある人が昭和の家は100年もつのになーと言っていました。

ほんとかどうかしりませんが。もつのもあるしもたないのもあるでしょう。

まあでも、住宅販売者は耐震基準が何年だったらOK的な売り方をしていますが、
そもそも、地震のことをまったく考えずに立てられた家が問題であって、
関東大震災クラスがきてもびくともしない古い家だってあるはずです。。

問題なのは、そこの分析ができるのかできないのか、
仮にできるとして、やろうとしていないのはなぜか?

そこって、なぜか見落とされている気がします。。

私がもし不動産の世界に飛び込むなら、1つやってみたいことがあります。

ボロ住宅を再生して売るということです。

リノベーションというカッコいい言葉は嫌いです。

古民家の再生とかいうのも…なんかはじめに言葉ありきな気がする。

まあ、そんなことは誰でもやっているし、うまくいっている人しかうまくいってないよ、
と言われるのが専門家に尋ねた時のオチだとは思いますが…

家の周辺を散歩していても、カッコいいボロな空き家というものがある。

それを修繕した場合にいくらかかりどういう機能をもった家に生まれ変わるか?

…というところの設計をイメージ図を添えて販売しなおすというもの。

日本人は新しいものが好き…というのは嘘で、耐震基準とか古いものを直せないから、新しいものを買うだけです。

中古住宅市場特に販売側が買い手の心理分析/マーケティング分析を怠っているからに過ぎないと思う。

…で、可能な限りはDIYしちゃいましょう。
てなことで、職人さん始動のと素人マッチングとかしてですね。
マッチングとかWEBサービスつくることを生業にしている私ならではですが、、

もっと家というものに積極的に向き合っていきま将的な…理想すぎますかね。

まあ、すぐにできないから理想があるのですし、理想なきゃ仕事もできません。。

古いものは直して使うということは、わりと私の中にはカッコいいことだと思うのですが、
家に限っては違って、明らかに市場で優遇されるのは、新築物件だけど、
これだけ空き家で転がっているゴミ同然のものを活かせるなら生かすにこしたことないのになと思います。

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中古住宅の検査についてのメモ

よくよく調べてみると中古住宅の検査というのは、やろうと思えばできるようだ。

日本の場合は、まず中古物件を買おうとすると、
その家のことも知らない販売業者がカギをもってきて、
あけて内装しただの外装しただの言って見せてくれるが、
じゃあ、つくりがどうだとかいう話は一切されない…。

建築家なら目視でそれなりにチェックできるようだけど、素材や構造のところは建築物の一部を破壊して検査しないとできないらしい。

曲りなりにもエンジニアリング家業をしている私からすれば、そりゃ、あたりまえなことなんだけど「まず中(内部構造がどうなっているか)を見させてもらいます」ということが、日本の住宅ではされない…アメリカなんかでは外見からの構造チェックは当然で、破壊調査もオプションでやるもの。赤外線カメラをあてるだけで、断熱材の有無や雨漏り個所の状態確認、屋根裏や軒下をのぞいての状況確認、木造住宅なら木材水分計を使用しての木材の状況確認。鉄筋コンクリート住宅なら鉄筋探査機でコンクリート内の鉄筋量の見極め。

こんな簡単なことで住宅の状態がわかるのにそれをやらずして、相手が〇〇建設だから安心だーと言って物件を買っちゃう日本人。

…やっぱり日本人ってバカなんじゃないでしょうか?

それか、モノの質に全くこだわらない、よっぽどお金持ちな人ばかりなのか…どちらかだ。。。

…こんな状態なので、中古住宅の査定は年数を基準にしか行われていないそう。

新築だと10年保証。中古だと15~20年経過していたら保証なし。

日本の住宅販売事情はほんと終わっている。。。

家の資産価値について

家は買ったときから古くなり資産価値はどんどん無くなっていく…ということは、
資産価値を考えた家を買うということはどういうことか。

なんかカッコいい言い方だが、そうでもないらしい。

家は資産というなら、車も資産というようなもので、そんな人はいないのと同様。

車は買った時より高く売れるなんてことはまずない。

その車にプレミアがついて、それが流行るような車なら別だけど、基本的に下落し続ける。

買ったときに10~15%安くなり、その他の経済状況的なファクタ-で20~30%上下する。

都心のマンションなら価値が下がらぬ資産と今の状態ならば、ある程度は呼べるのかもしれないが、
時価会計で見積もっていないなら資産/アセットを持つなんてカッコイイ言葉を使うのは恥ずかしい。

あー、やっぱり調べれば調べるほど、株や債券のほうが好きだ…。

金持ち父さんと貧乏父さんと不動産投資と投資の危険性とか

私か私より少し上の世代、30代、40代と、わりと若い世代で、親類とかの影響ではなく、

不動産投資に興味がある人が読んでいる本と言えば、たぶん、ロバート・キヨサキの「金持ち父さん、貧乏父さん」があげられるでしょう。

わたしもやってしまいがちですが、

不動産投資は危険かそれとも危険じゃないか、という二元論で投資を考えがちです。

答えは言わずもがな。

知識がないなら危険です。

不動産投資が危険なのではなく、知識/情報がなければ、投資は危険なのです。

色々と考えた結果、それだけだと思った。。

自分で勉強して危険性も理解しているから安全だなんてこともやはりない。

ぼく勉強しているから大丈夫、っていうから話を聞いてみたら本を数冊読んだだけだったりするにわか結構いる。

てか、すげー勉強している人って、私の前にだいたい現れません。そういう人には、

身銭を払って、どっかのパーティ会場とかね、不動産セミナー言って、

利害関係のない金持ちそうなおじさんに声かけるとかね、人脈がない私には、そういう方法で会うしかない。。

どうしょうもない人だと、なんだ、それならオレと同じくらいだとか、すぐに書店に行って何冊か本を読めば追いつけるじゃないかとびっくりする。。

リスク分析して投資成果が測れないなら、勉強していないのと一緒じゃないかとすら思う。。

その分野で投資のプロさえ損失を出している状況で、個人投資家が成果を出すにはどうするか。

プロでも失敗しているのだから難しいとまず思う。それでもそのフィールドで戦うならば、プロと同等の情報をもってはじめて可能になる。

個人だからできる投資を考えてみるなどの別ルートを探すしかない。

投資は無知なら危険。

入門書をいくつか読んだから投資をやってみます。

↑こういう人は100%失敗しますね。無知だもの。

マンション、特に中古マンションで重要なのは管理体制

人間も同じ30代でも年より老けて見えて今にも成人病で死にそうな人もいれば50代でキラキラしている人もいる。

表面的に美しいだけの人もいれば、内面から健康的な人もいる。

不動産も考えてみれば同じで、いかに管理されてきたかということやこれから管理されていくかが重要になる。

日本の中古マンションは、修繕積立金が不足しており、無駄な工事をやっていることもしばしばあり、無駄に管理費が支払われていて本当は20%近く削減できるらしい。

いくら修繕費が高くても、すべき修繕をせずにしていたらダメだし、見た目上の修繕費が安いのは、その場限りの対処療法でしのいできただけなのかもしれない。

そんな中古マンション物件が優良な物件であるはずもない。

不動産にかぎらず当たり前な話なのだが、しかるべきコストを支払い、しかるべき修繕を行う。

あたりまえなことなのだが、そのあたりまえができていないのが日本のマンションらしい。

私の知り合いにもマンションだけは絶対にダメだよという人がいる。

なぜかと聞くと、その人は土地がないからと言っていたが、それ以外にも私はあると思う。

トラブルリスクが一軒家よりあきらかに大きい。

例えば自分で愉快犯を演じてみればいい。

10階建ての分譲マンションの10階を買って、まずは排水溝をつまらせて水道の蛇口をMAXひねって、ガソリンを撒いて火を放ち飛び降り自殺してみよう。

火は消しとめられても火事があったマンションなんて、そこと関係ない階であっても購入したいと思うだろうか?

この時点で物件全体の価値がなくなる。

また床に防水機能があるところもあるかもしれないが、普通に下の階に侵水してマンションがだめになる。

上の階の人間や保険屋やら管理組合と揉めて、いったい誰が直すんだ!なんていう人間トラブルにもなる。

修繕積立金を使うなら1階の人間が費用を負担することになる。たった一人のキチガイのために費用を支払うなんてとてもばかばかしい。

そんでもって、そんな自殺者が出たらメディアにのるから、大島テルとかに公開されたら最悪だ!

大島テル
www.oshimaland.co.jp/

隣人の音が聞こえないなら何しててもOK、なんていうことは、想像力を膨らませれば、とてもじゃ言えぬのが集合住宅ではないだろうか?

住宅の物理的耐用年数と経済的耐用年数

住宅には耐用年数(物理的耐用年数)のほかに、経済的耐用年数というものがある。売却または賃貸する時に、その構造で価値があるか等の指標になるもの。感覚としては、この古臭い家では誰もすまないなとか。こんな広いファミリー物件は必要とされなくなる時代がくるなとか。わかっていることだけど、指標値として経済的価値を意識するうえで、必要なのが経済的耐用年数である。

賃貸VS持家についてのメモ

「賃貸に住み続けるのはお金をドブに捨てるようなもの、30年前後で資産になる家を買った方がいい」

都内でばか高い家賃にヒーヒー言っているなら、
小さい家でもローン組んで買った方がいいのではないかと思ったりもするのもわかるが、
金利も多く価値のない家に縛られるくらいならばドブに捨てているほうがいいのかもしれない。

住宅としての資産と「ローンもドブに捨てているようなもの」という事実にも目を向けないといけない。

…てか、よく考えたらSE仕事が続けられるのかもよくわからない。。

まずこれだけ厳しい時代なのに公務員でないのに家なんて買ってられないのでは。

結婚や子供だってあきらめる人が多い時代だというのに。

なんかあったら家を処分して生活保護…じゃないけど、都落ちすればいい、なんとかなる、国がどうにかしてくれる、
という考え方で生きるというのも1つの選択だと思うしそういう考え方の人もいて、
それはそれで強かなのかもしれないと思う一方、そういうのはどうなんだろう。

所有していたものを失うという点では喪失感が大きくないだろうか?と思ってしまうのだが。

むかし豪邸いま生活保護…それで物欲に興味なし。

モノより重要なのは、ココロです、なんて言っている人は、もしかしたら本当の意味で悟った人なのかも?なんて思ったりもするのだけど。

※極端に生きてて心穏やかでいられるというか幸福ならそういう選択もあり。

不動産投資-金利が上がると住宅資産価値が下がる??

2,3月に建てられた住宅は、建築業者が突貫工事で作った、
決算前に売りさばきたい商品なので、買ってはいけないらしい。
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「低金利の今が買い時」というセールストークについて。

現在(2016/10)は非常に低金利であるから住宅が買い時だ…と言われている。

家を買った人が「お前バカだね」と言ってくるが本当だろうか。いつ買うの?今でしょ?

数年前から買い時だと言われているけど、それより今の方が下がっている。

未来にググっと上がったら「買っとけばよかった」と思うのかもしれないと思うが、
高金利になると住宅価格は経済的に下落するらしい。

president.jp/articles/-/5815

「ローン利率が4%より2%のほうが数百万円お得!」とも一概に言えない。

このへんのことはデータをみないことには、事実かどうかよくわからないところもあるのだけど、家は原価ではなく、需要と供給に目配せしている企業側の論理というか経済原理でとらえないとダメらしいということはよくわかった。資産価値の下落上昇のことを考えて家を売っているひと、とくに不動産投資ではなく家の建売している営業はまずいない。

宅地建物取引主任者の資格の有無もあるが、販売員の商業的倫理観の低さというのがあるのだろう。詳しくは知らないが、大卒で不動産営業になった知人がいたがみんな職を変えていた。その人が軟弱だと思った部分もあるのだが、彼曰く「人のためにならない仕事だった」と言っていたのはあながち嘘じゃないのではないか。体育会系的な辛さはよくても、嘘を強要されてモノを売るのが耐え難かったんではなかろうか。以前に会った住〇不動産の営業は明らかに顔が死んでた。まだ中小デベロッパーの若い子のほうが毒されていない顔している。一見で顔見て倫理観が高いか低いかなんかわからないんだけど、明らかに目が死んでた。。